На что следует обратить внимание днепродзержинцам при управлении многоквартирным домом

Общие сведения об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме, которые следует знать жителям Днепродзержинска. 

Основные отношения, возникающие в процессе реализации прав и выполнения обязанностей собственников квартир и нежилых помещений как совладельцев многоквартирного дома урегулированы Законом Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" (далее - Закон №417).

1. Термины

Многоквартирный дом - жилой дом, в котором расположены три или более квартиры. В многоквартирном доме также могут быть расположены нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Придомовая территория - территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме;

Совладелец многоквартирного дома (далее - совладелец) - владелец квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме;

Управляющий многоквартирного дома (далее - управляющий) - физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо - субъект предпринимательской деятельности, который по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд;

Управление многоквартирным домом - совершение совладельцами многоквартирного дома действий по реализации прав и выполнению обязанностей совладельцев, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома. 

2. Владельцы

Владельцами квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть физические и юридические лица, территориальные общины, государство.

Владельцы квартир и нежилых помещений являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

3. Права и обязанности совладельцев многоквартирного дома

Совладельцы имеют право:

1) свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением совладельцев;

2) принимать участие в управлении многоквартирным домом лично или через представителя;

3) получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, затратах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступлениях, полученные от его использования;

4) безвозмездно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещениях в порядке и пределах, определенных законом;

5) знакомиться с решениями (протоколами) собрания совладельцев, листами опроса, делать с них копии;

6) на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общему имуществу многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого совладельца;

7) другие права, определенные законом.

Реализация совладельцем своих прав не может нарушать права других совладельцев.

Совладельцы обязаны:

1) обеспечивать надлежащее содержание и надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома;

2) обеспечивать техническое обслуживание и в случае необходимости проведение текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;

3) использовать общее имущество многоквартирного дома по назначению;

4) соблюдать требования правил содержания многоквартирного дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;

5) выполнять решения собрания совладельцев;

6) обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства относительно проведения реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения помещений или их частей;

7) возмещать убытки, причиненные имуществу других совладельцев и общему имуществу многоквартирного дома;

8) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишину в соответствии с требованиями законодательства;

9) обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла здания и нести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию по закону;

10) своевременно платить за потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Каждый совладелец несет обязательства по надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущему и капитальному ремонтов, техническому переоснащению общего имущества многоквартирного дома пропорционально его доле совладельца.

4. Формы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами.

По решению совладельцев:

А) все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему;

Б) все функции - объединению совладельцев многоквартирного дома (ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома).

Наниматели, арендаторы и другие пользователи квартир и нежилых помещений многоквартирного дома могут принимать участие в управлении многоквартирным домом исключительно по поручению владельцев таких квартир и помещений.

5. Принятие решений по управлению домом

Совладельцы принимают решения по управлению многоквартирным домом на собрании (собрание совладельцев).

К полномочиям собрания совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом:

1) распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений по использованию ним;

2) определение управляющего и его отзыву, утверждение и изменение условий договора с управляющим;

3) избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев при заключении, внесение изменений и расторжение договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением;

4) определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом;

5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкция, реставрация, техническое переоснащение общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ;

6) определение даты и места проведения следующего собрания совладельцев;

7) определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.

Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений по вопросам, касающихся определения управляющего и его отзыва, утверждения и изменения условий договора с управляющим, а также об избрании уполномоченного лица (лиц) совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжении договора с управляющим, осуществлении контроля за его выполнением, которые считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Голосование от имени совладельца представителем осуществляется в порядке представительства в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Если во время проведения собрания совладельцев для принятия решения не набрано установленного законом количества голосов "за" или "против", проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания совладельцев. Если в течение этого срока необходимого количества голосов "за" не набрано, решения считаются непринятыми.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений соответствующей группы (подъезд, секция многоквартирного дома и т.д.). Если один человек является владельцем квартиры (квартир) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50 процентов или более общей площади всех квартир и нежилых помещений соответствующей группы (подъезд, секция многоквартирного дома и т.д.), решение считается принятым, если за него проголосовало более 75 процентов общего количества совладельцев всех квартир и нежилых помещений соответствующей группы (подъезд, секция многоквартирного дома и т.д.).

Решение собрания совладельцев оформляется протоколом, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), принявшими участие в собрании, каждый из которых ставит подпись под соответствующим вариантом голосования ( "за", "против", "воздержался") по форме, утвержденной приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 № 203.

Сообщение о решении, принятом собранием совладельцев, не позднее 10 дней после его принятия предоставляется в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме, а также размещается в общедоступном месте при входе в каждый подъезд.

Решение собрания совладельцев являются обязательными для всех совладельцев, включая тех, которые приобрели право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия решения.

6. Коротко об управлении многоквартирным домом управляющим

Управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства 27.08.2003 № 141.

Кроме того, основные положения о сотрудничестве управляющего и совладельцев дома определены в Законе № 417.

Существенными условиями договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом являются:

1) перечень услуг;

2) права и обязанности сторон;

3) цена на услуги;

4) срок действия договора.

Если сборами совладельцев принято решение о заключении договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, такой договор (изменения к нему) подписывается совладельцем (совладельцами), уполномоченным (уполномоченными) на это решением собрания совладельцев. Такой договор заключается на условиях, утвержденных собранием совладельцев, и является обязательным для выполнения всеми совладельцами.

Управляющий в течение одного месяца после подписания с ним договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом обязан предоставить или отправить заказным письмом каждому совладельцу экземпляр такого договора (изменений к нему), заверенный подписью и печатью управляющего (при ее наличии).

Договор с управляющим заключается сроком на один год. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий однолетний срок.

Смотрите спецтему Управление многоквартирным домом

7. Расходы на управление многоквартирным домом

Расходы на управление многоквартирным домом включают:

1) расходы на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества в многоквартирном доме;

2) расходы на оплату коммунальных услуг относительно общего имущества многоквартирного дома;

3) расходы на выплату вознаграждения управляющему в случае его привлечения;

4) иные расходы, предусмотренные решением совладельцев или законом.

Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между совладельцами пропорционально их долям совладельца, если решением собрания совладельцев или законодательством не предусмотрен иной порядок распределения расходов.

Обязательства по осуществлению расходов на управление многоквартирным домом в случае сдачи в наем (аренду) квартир и/или нежилых помещений государственной или коммунальной собственности несут наниматели (арендаторы) таких квартир и/или помещений.

8. Коротко об управлении домом объединением совладельцев многоквартирного дома

Основные правовые и организационные основы создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, защиты их прав и выполнения обязанностей относительно общего содержания многоквартирного дома определены в Законе Украины "Об объединении совладельцев многоквартирных домов" (далее - Закон "Об ОСМД").

ОСМД является неприбыльным юридическим лицом, у которого нет цели получения прибыли для ее распределения между совладельцами. У ОСМД есть печать со своим наименованием и другие необходимые реквизиты, а также расчетные счета в учреждениях банка.

Основная деятельность ОСМД заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом совладельцев, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

Устав ОСМД

ОСМД осуществляет свою деятельность на основании действующего законодательства Украины, в том числе на основании устава. Типовой устав ОСМД утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства 27.08.2003 № 141.

В уставе должно быть определено следующее:

название и местонахождение объединения;

цель создания, задачи и предмет деятельности объединения;

уставные органы объединения, их полномочия и порядок формирования;

порядок созыва и проведения общего собрания;

периодичность проведения собраний;

порядок голосования на собрании и принятия решений на них;

перечень вопросов, для решения которых требуется квалифицированное большинство голосов;

источники финансирования, порядок использования имущества и средств объединения;

порядок принятия сметы, создания и использования фондов объединения, включая резервные, а также порядок оплаты общих расходов;

перечень вопросов, которые могут решаться собранием представителей;

права и обязанности совладельцев;

ответственность за нарушение устава и решений уставных органов;

порядок внесения изменений в устав;

основания и порядок ликвидации, реорганизации (слияния, разделения) объединения и решения имущественных вопросов, связанных с этим.

Устав может содержать и другие положения, которые являются существенными для деятельности объединения и не противоречат требованиям законодательства.

Включение в устав сведений о составе совладельцев не является обязательным.

Органами управления ОСМД являются:

- общее собрание совладельцев (высший орган управления);

- правление ОСМД;

- ревизионная комиссия ОСМД.

Количество членов правления и ревизионной комиссии определяется на общем собрании и указывается в уставе ОСМД. В соответствии с нормами типового устава в состав правления входит не менее трех совладельцев, а контрольно-ревизионные функции может выполнять один ревизор, ревизионная комиссия или эти функции могут быть поручены стороннему аудитору.

Обычно в состав правления входит по одному представителю из каждого подъезда, но практики рекомендуют не включать в состав правления более семи человек, ведь это усложняет процедуру сбора членов правления на свои собрания, а также замедляет процесс принятия решений.

Исходя из норм типового устава председателя правления избирают сами члены правления из своего состава. Вместе с тем, учитывая, что общее собрание является высшим органом управления и к его компетенции относятся любые вопросы по управлению домом, председателя правления также часто выбирают на общем собрании, а часто даже на учредительном собрании ОСМД.

Средства объединения состоят из:

- остатков средств на содержание и ремонт многоквартирного дома на счетах лица, осуществлявшего управление таким домом до создания объединения;

- взносов и платежей совладельцев;

- средств, полученных объединением в результате сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества многоквартирного дома;

- средств, полученных объединением в качестве возмещения за предоставленные отдельным категориям граждан льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг и назначенные жилищные субсидии;

- средств и имущества, поступающих для обеспечения нужд основной деятельности объединения;

- добровольных имущественных, в том числе денежных, взносов физических и юридических лиц;

- средств, привлеченных на условиях кредита или займа; 

- средств государственного и/или местных бюджетов, полученных на основании совместного финансирования для содержания, реконструкции, реставрации, проведения текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения многоквартирного дома;

- пассивных доходов;

- доходов от деятельности основанных объединением юридических лиц, направляемых на выполнение уставных целей объединения;

- средств, полученных из других источников, которые направляются на выполнение уставных целей объединения.

Порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды, устанавливаются общим собранием объединения в соответствии с законодательством и уставом объединения.

Внимание! Указанная информация позволяет сформировать общее понимание об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме. Для более углубленного получения информации нужно ознакомиться с Законом № 417 и Законом Украины "Об ОСМД".