ОСМД в Днепродзержинске: ответы на некоторые вопросы

Ответы на вопросы, которые чаще всего задают совладельцы многоквартирного дома инициатором создания ОСМД.

1. Вопрос: «Если я не хочу быть членом ОСМД, что делать?»

Ответ: законодательством вообще не предусмотрено членства в ОСМД. На сегодня владельцы квартир и/или нежилых помещений являются совладельцами целого дома. У совладельцев многоквартирного дома есть определенные в Законе Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и в Законе Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» права и обязанности, а также определена ответственность за несоблюдение обязанностей. Если совладелец не желает, чтобы в доме создавали ОСМД, он может проголосовать «против». Если большинство проголосует «за», и ОСМД все же будет создано, то совладелец обязан выполнять решения собрания и/или правления ОСМД. Это также касается тех, кто стал владельцем квартиры либо нежилого помещения после образования ОСМД.

2. Вопрос: «Имеет ли право лицо, которое не является совладельцем дома, быть членом ОСМД?»

Ответ: относительно членства в ОСМД уже предоставлено объяснение в ответе на предыдущий вопрос. Но лицо, фактически проживающее в доме, может участвовать в управлении домом в случае получения в установленном законодательством порядке права на представительство (доверенность, поручение) от совладельца. Это также касается должности председателя ОСМД.

3. Вопрос: «Как быть с неприватизированными квартирами/нежилыми помещениями?»

Ответ: собственником квартиры является или физическое лицо (частная собственность), или территориальная община (коммунальная собственность), либо государство (государственная собственность). Неприватизированные помещения, то есть помещения, которые принадлежат территориальной общине находятся на балансе Фонда коммунального имущества соответствующей территориальной общины. От имени территориальной общины участие в голосовании на собрании совладельцев многоквартирного дома принимает уполномоченный представитель органа местного самоуправления (в Днепродзержинске это руководитель департамента жилищно-коммунальной собственности городского совета). Однако важно знать, что осуществление всех платежей и членских взносов возложено на квартиросъемщика, который живет в квартире коммунальной или государственной формы собственности.

4. Вопрос: «Если на момент проведения учредительного собрания владелец квартиры умер, а наследник еще не успел оформить право собственности на себя?»

Ответ: четких инструкций по этому поводу в законодательстве нет, практики рекомендуют направлять почтовым отправлением приглашение на учредительное собрание умершему совладельцу, чтобы соблюсти формальности, но голосовать конечно никто не будет.

Смотрите спецтему Управление многоквартирным домом

5. Вопрос: «Довольно распространенным является утверждение, будто ЖЭК должен обязательно провести капитальный ремонт дома перед передачей на баланс ОСМД. Как должна происходить эта процедура?»

Ответ: ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» предусмотрено, что предыдущий балансодержатель или учреждение, которые осуществляли управление домом, должны передать уполномоченным лицам ОСМД соответствующую проектно-техническую документацию на дом в течение 3-х месяцев со дня регистрации ОСМД. Проведение любых ремонтов и/или предоставление других услуг в пользу совладельцев дома, основанием для которых было бы намерение создания ОСМД, не предусмотрено. У ЖЭКов могут быть зафиксированы обязательства по ремонту помещений, но если такие есть, то они не связаны с образованием, или намерением создать ОСМД.

6. Вопрос: «Как определить границы придомовой территории?»

Ответ: в статье 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» указано, что придомовая территория - территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на которой расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

7. Вопрос: «Какой будет размер квартплаты в ОСМД, не будет ли он больше чем в ЖЭКах?»

Ответ: в случае образования ОСМД совладельцы уплачивают не квартплату, а ежемесячные взносы на банковский счет ОСМД. Размер таких взносов определяют сами совладельцы на общем собрании.

8. Вопрос: «Как теперь быть совладельцам, которые до образования ОСМД, имели право на субсидии по коммунальным услугам?»

Ответ: условия назначения и порядок предоставления гражданам ежемесячной адресной безналичной субсидии определены в Положении о порядке назначения и предоставления населению субсидий для возмещения расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, приобретение сжиженного газа, твердого и жидкого печного бытового топлива, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 21.10.1995 № 848. Указанное Положение не содержит ограничений на назначение субсидий для лиц, проживающих в домах, где созданы ОСМД. Таким образом, субсидии назначаются или не назначаются независимо от формы управления домом.

Кроме того, в ст. 22 ЗУ «Об ОСМД» указано следующее:

«С целью предоставления населению, проживающему в многоквартирных домах, в которых созданы объединения, льгот и субсидий для возмещения расходов на управление многоквартирным домом, взносы и платежи определяются в размерах, утвержденных общим собранием объединения, но не более установленного в соответствии с законодательством предельного размера соответствующих расходов.

С целью предоставления населению, проживающему в многоквартирных домах, в которых созданы объединения, льгот и субсидий для возмещения расходов на оплату коммунальных услуг, определяется размер взносов (платежей) на соответствующие потребности, утвержденный общим собранием объединения, но не более установленного в соответствующем населенном пункте тарифа на соответствующие коммунальные услуги, установленного соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления для субъектов хозяйствования».

Более подробно о делегировании органами местного самоуправления полномочий в осуществлении расчетов по предусмотренных законом льгот и субсидий отдельным категориям граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг, потребленной электроэнергии описано в ст. 25 ЗУ «Об ОСМД».

9. Вопрос: «Как быть со злостными должниками, которые не оплачивают коммунальные услуги и услуги ЖЭКа?»

Ответ: в соответствии с п.3 ст. 29 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004№ 1875-IV договор на оказание услуг по централизованному отоплению, услуг по централизованному снабжению холодной воды, услуг по централизованному снабжению горячей воды, услуг по водоотведению (с использованием внутридомовых систем ) в многоквартирном доме заключается между владельцем квартиры, арендатором или квартиросъемщиком и исполнителями этих услуг. То есть при наличии долга за предоставление указанных выше услуг меры воздействия будет совершать поставщик услуг. А в случае наличия задолженности совладельца по вкладам и платежам на банковский счет ОСМД, уполномоченные лица ОСМД могут обратиться в суд для взыскания задолженности. Вместе с тем, в суд председатели ОСМД обращаются не часто. Обычно применяются методы психологического воздействия.

10. Вопрос: «Выгодно ли создавать ОСМД в домах с небольшим по количеству квартир? Хватит ли денег на оплату услуг?»

Ответ: хватит, больший дом аккумулирует на своих счетах больше средств, но и требует больше затрат на уборку, освещение мест общего пользования, на обслуживание лифтов, на текущий и капитальный ремонт, на оплату услуг бухгалтера. Жители маленького дома собирают меньше денег, но и расходов меньше, как по категориям (например, отсутствие затрат на лифт), так и по количеству (меньшая площадь территории, меньшее количество мусора и т.д.).

11. Вопрос: «ОК, в новом доме можно создать ОСМД. Но стоит ли создавать ОСМД в старом доме, который требует ремонта?»

Ответ: в старом доме ОСМД более необходимо, чем в новом. Дело в том, что в новом доме есть определенный запас качественных свойств, а старый дом больше нуждается в ремонте и уходе. Задавая такой вопрос человек считает, что создать ОСМД значит взять ответственность и денежные расходы на себя, а в случае несоздания ОСМД, ответственность и денежные затраты будут возложены на другого. На самом деле ответственность и денежные расходы в любом случае лежат на совладельцах, вопрос лишь в том, кто будет пользоваться правом управления.

12. Вопрос: «Как избирать председателя ОСМД?»

Ответ: исходя из норм типового устава председателя правления избирают сами члены правления из своего состава. Вместе с тем, учитывая, что общее собрание является высшим органом управления и к его компетенции относятся любые вопросы по управлению домом, председатель правления также часто выбирают на общем собрании, а часто даже на учредительном собрании ОСМД.

13. Вопрос: «Какая стоимость оплаты труда председателя ОСМД? Хватит ли нам денег?»

Ответ: определение размера материального и другого поощрения председателя и членов правления происходит на общем собрании. То есть размер материального поощрения будет таким, который совладельцы могут себе позволить платить. В некоторых случаях члены правления и председатель ОСМД не получают вознаграждения за свою работу, а занимаются этим, понимая что больше некому либо для политических дивидендов. А вот услуги Управляющего оплачивать придется обязательно.

14. Вопрос: «Установлена ​​ли для ОСМД плата за пользование землей?»

Ответ: Земельный кодекс Украины содержит главу 6 «Земли жилой и общественной застройки», статьи 38-42. Согласно п. 2 ст. 42 Земельного кодекса Украины земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, которые находятся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома бесплатно .

Каждый совладелец во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Это означает, что вес голоса одного владельца, которому принадлежит 80 м2 больше, нежели вес голосов двух других владельцев, которым принадлежит по 30 м2.